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La publicación del Real decreto ley 7/2026, de 20 de marzo, ha introducido una modificación muy concreta en la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, pero con una trascendencia práctica nada menor en un ámbito especialmente sensible: la promoción de vivienda social oa precio asequible sobre suelo o inmuebles públicos. La reforma se materializa mediante la incorporación de una nueva disposición adicional 57a, que configura un régimen jurídico singular para determinadas concesiones con el objetivo de reducir rigideces, aliviar la preparación contractual y facilitar la viabilidad económica de las promociones.

No se trata de una reforma estructural del régimen general de las concesiones, ni de la creación de una nueva categoría contractual autónoma, sino que mantienen las figuras ordinarias de la concesión de obras y de la concesión de servicios, pero se les aplica (en este ámbito concreto) un conjunto de excepciones orientadas a simplificar la preparación, acelerar la licitación y favorecer la vía.

La primera novedad de alcance es la relativa a plazo concesional. La nueva disposición permite que el límite máximo previsto en el artículo 29.6 LCSP pueda llegar hasta ochenta años, en función del período estimado de recuperación de la inversión. La previsión es extraordinariamente significativa, porque flexibiliza uno de los elementos centrales de la ecuación concesional y evidencia la voluntad del legislador de realizar posibles operaciones que, por su naturaleza social y por la intensidad de la inversión inicial, difícilmente podrían sostenerse dentro de los horizontes temporales ordinarios. Ahora bien, la ampliación del límite legal no elimina la necesidad de justificar adecuadamente el plazo: sigue siendo imprescindible que exista una conexión razonable entre inversión, riesgo y período de retorno.

La segunda modificación relevante afecta a la fase de preparación del contrato. La nueva DA 57a establece que no será exigible la redacción previa por parte de la Administración concedente del anteproyecto y del proyecto a que se refieren los artículos 248 y 249 LCSP. Se trata de una clara simplificación, que desplaza parte de la carga de definición técnica hacia el mercado y permite esquemas más flexibles en la configuración de la concesión. Sin embargo, esta desformalización no puede confundirse con una descripción insuficiente del objeto contractual: la necesidad, las condiciones de la promoción y las exigencias funcionales y sociales de la actuación siguen debiendo quedar definidas con la precisión necesaria para preservar la seguridad jurídica y la igualdad entre licitadores.

También se modifica de forma apreciable el régimen del estudio de viabilidad económica y financiera. La norma mantiene que este estudio debe aprobarse antes de pujar, pero elimina tres trámites o controles especialmente intensos: no será necesaria información pública, tampoco será preceptivo el informe de la Oficina Nacional de Evaluación, ni el del Comité Superior de Precios de Contratos del Estado. Paralelamente, el legislador atribuye al adjudicatario la realización de determinados estudios técnicos y de riesgos vinculados a la construcción y explotación. La lógica es transparente: se mantiene el núcleo económico de la viabilidad, pero se reduce la densidad formal y el peso de los controles previos, trasladando parte del esfuerzo de robustez al propio diseño interno del expediente.

Otra especialidad de gran trascendencia es la relativa al cálculo del período de recuperación de la inversión. La nueva disposición permite no aplicar obligatoriamente la tasa de descuento prevista en el Real Decreto 55/2017 y sustituirla por una tasa situada entre el rendimiento medio de la deuda del Estado a diez años de los últimos seis meses y ese mismo rendimiento incrementado en 400 puntos básicos. Esta flexibilización no es menor dado que afecta directamente a la modelización financiera de la concesión y puede facilitar que operaciones de rentabilidad contenida, pero funcionalmente necesarias desde la perspectiva de la política de vivienda, resulten finalmente viables. Precisamente por eso, exigirá un esfuerzo reforzado de motivación en cada expediente, porque el órgano de contratación deberá poder explicar por qué la tasa adoptada es congruente con el reparto de riesgos y con la finalidad social de la operación.

La reforma introduce también una flexibilización en el contenido de los pliegos de cláusulas administrativas particulares, al excluir la obligación de incorporar ciertas referencias previstas en el artículo 250 LCSP, como el umbral mínimo de beneficios y la distribución de los riesgos relevantes entre Administración y concesionario. Esta previsión merece una lectura prudente. Lo que se relaja es la carga formal de explicitación en los pliegos, pero no desaparece la exigencia material de que exista una verdadera transferencia de riesgo operacional suficiente para mantener la naturaleza concesional del negocio